1 ÅRSRAPPORT 2024 ÅRSRAPPORT 2024
2 ÅRSRAPPORT 2024 3 ÅRSRAPPORT 2024 INNHOLD FJORDBYEN - DER FOLK, FJORD OG FREMTID MØTES Forvalter og utvikler Om 2024 - fra daglig leder Bystruktur Våre eiendommer Eierforhold og styret Bærekraft på alvor Kunst på Lierstranda Løste parkeringsutfordring på nytt sykehus Forbelastning tilsvarer utbygging Økonomi og regnskap 24 28 milliarder i verdiskapning side 04 side 08 side 14 side 18 side 26 side 30 side 34 side 38 side 42 side 46 side 54
4 ÅRSRAPPORT 2024 5 ÅRSRAPPORT 2024 FORVALTER OG UTVIKLER
6 ÅRSRAPPORT 2024 7 ÅRSRAPPORT 2024 Viktigst for Eidos er forvaltning av bygg og eiendom, og utvikling av bygg, eiendom og nye muligheter. Selskapet skal ha en ledende rolle i fremveksten av Fjordbyen. Det handler om god forvaltning, om rammebetingelser for gode bedrifter og samtidig om å skape et godt kommersielt grunnlag for transformasjonen til en ny, moderne og bærekraftig nærhetsby på Lierstranda. Eidos har en ledende rolle på området. Selskapet utarbeidet planen for områderegulering på oppdrag fra Lier kommune. Den ble levert til Lier kommune i november 2022. Lier kommune er reguleringsmyndighet. Kommunen har førstegangsbehandlet planen og kommunedelplanen for samferdselsinfrastruktur. For tiden pågår drøftelser mellom Lier kommune og overordnede myndigheter som Statens vegvesen og statsforvalteren. Når drøftelsene er gjennomført, skal planene tilbake til kommunestyret i Lier kommune for endelig behandling. Fjordbyen-området får en sammenhengende strandpromenade på 2,5 kilometer og en strandlinje på fem kilometer etter etablering av blågrønn struktur med kanaler. Byen planlegges for 16.000 beboere og like mange arbeidsplasser. Stikkord for den kommende knutepunktutviklingen er nullutslipp, bærekraft, grønn, urban og fremtidsrettet. Den nye byen skal ha gode kvaliteter. I Fjordbyen skal det være godt å bo, leve og jobbe. Det skal blant annet oppnås med riktig bruk av kvaliteter på byggematerialer, lysforhold, tilgjengelighet og universell utforming og bygge opp under Lier kommunes visjon om nullutslipp. Bedriftene på Lierstranda – mange av dem er leietagere hos Eidos – skaper store verdier. Flere kan drive videre på området i mange år. Det kommer Eidos til å bidra til og ha som kjernevirksomhet også i årene som kommer og da etter hvert i et parallelt løp med fremveksten av den nye byen. Den fasen kommer etter at området er ferdig regulert. Da skal den nye byen begynne å ta form. Eidos er den største grunneieren på Lierstranda. Selskapet har virket på området siden 1971. Oppgaven den gang var først å få orden på eierstrukturen på Lierstranda, etablere nytt land med attraktive tomter for næringsetablering og bidra til vekst i arbeidsplasser, verdiskapning og skatteinngang. Selskapet har lagt til rette for nytt land. Store områder er etablert innerst i fjorden. Mye av dagens areal er yngre enn 50 år. Siste tilskudd med nytt land er utfyllingen i Gilhusbukta. Det området inngår i planene for den kommende forvandlingen fra lager, logistikk og industri til en bærekraftig, moderne og attraktiv fjordby. Lierstranda er attraktivt og sentralt innerst i Drammensfjorden. Eidos er en rendyrket eiendomsforvalter i næringseiendom. Drift, forvaltning, utvikling og utleie er kjernevirksomhet. I tillegg er selskapet sterkt involvert i arbeidet med den kommende knutepunktforvandlingen til en ny bydel. Fjordbyen planlegges for 16.000 beboere og like mange arbeidsplasser. Stikkord for planarbeidet er nullutslipp, bærekraft, grønn, urban og fremtidsrettet. I over 50 år har Eidos Eiendomsutvikling AS utviklet Lierstranda. Eidos forvalter over 30.000 kvadratmeter næringsbygg og næringsareal på 525 mål på Lierstranda. Det er rundt halvparten av landarealet som skal forvandles til en ny og moderne fjordby. FORVALTER OG UTVIKLER SE VIDEO PÅ WEB-VERSJONEN AV ÅRSRAPPORTEN SE VIDEO PÅ WEB-VERSJONEN AV ÅRSRAPPORTEN Stikkord for Fjordbyen 2,5 kilometer Bærekraftig Framtidsrettet Nullutslipp 16 000 16 000 Strandpromenade Beboere Arbeidsplasser
8 ÅRSRAPPORT 2024 9 ÅRSRAPPORT 2024 MER ROBUST I KREVENDE TID
10 ÅRSRAPPORT 2024 11 ÅRSRAPPORT 2024 • Administrerende direktør Anders Edbo om 2024 Forvaltning, utleie av tomter og næringsbygg er kjernevirksomhet i Eidos. Den delen av virksomheten er vesentlig mer robust og sterk i dag enn noen gang før. Vi har styrket oss i krevende tider. Inntektene øker og selskapet er mer robust for å møte fremtidige muligheter. Selskapet driver også Fjordbyen Innkvartering med 176 rom. Aktiviteten de siste årene har vært rettet inn mot bygg- og anleggssektoren, med særlig fokus inn mot den høye aktiviteten og utviklingen på Brakerøya og på sikt mot det som skal utvikles på Lierstranda. Markedssegmentene og sektorene er inne i usikre tider. Det gir tilsvarende utslag i driften. Eidos har medio 2025 kjøpt ut medaksjonær i selskapet og eier nå 100 prosent i selskapet. 2024 har generelt vært et krevende år for bygg, eiendom, forvaltning og utvikling. Mye planlagt aktivitet er satt på hold. Stigende renter gir økte finanskostnader. Kombinert med krevende reguleringsprosesser har det truffet mange. Flere store bransjeaktører har gjennomført restruktureringer og nedbemanninger. I 2024 var forventningene sterkt knyttet til endelig politisk vedtatte planer for Fjordbyen. Slik gikk det som mange har observert ikke. De to store planene som ligger til grunn for den kommende transformasjonen på Lierstranda, henholdsvis Kommunedelplan for samferdselsinfrastruktur og kollektivknutepunkt og Områdereguleringsplan for fjordbyen, ble møtt av flere innsigelser fra regionale og statlige myndigheter i 2023. Drøftelser mellom Lier kommune og regionale og statlige myndigheter pågår fortsatt, også nå ved inngangen til sommeren 2025. For oss som største eiendomsutvikler på Lierstranda er det i seg selv krevende. Så lenge drøftelser pågår, står oppstart av detaljplaner på vent. Vi i Eidos er tilfredse med at vi i denne krevende tiden har fortsatt å styrke oss i vår kjernevirksomhet. Det er avgjørende for vårt mulighetsrom. Vi ønsker å spille en viktig og sentral rolle for å realisere Fjordbyen, men først må planene sikres et godt kommersielt grunnlag og bli endelig vedtatt. Eidos har gjennom årene tatt en viktig rolle som igangsetter. Et resultat av igangsetter-rollen er nå i ferd med å sluttføres på Brakerøya. Første byggetrinn til Drammen Helsepark er markert med kranselag. Det betyr at bygget som skal åpnes sommeren 2026, har tett tak. Det blir første byggeprosjekt utenfor sykehuset som ferdigstilles i Fjordbyen. Først ut er Drammens nye sykehus. Der åpnes dørene i 2025. Den nye helsebydelen på Brakerøya starter utviklingen av Fjordbyen. Vi føler oss trygge på at utviklingen der innenfor helse og næring blir en viktig attraksjonsmarkør for Fjordbyen og hele regionen. Vi ser betydelige synergier i at regionen fremstår med en klar og felles målsetting om vekst. Nå er det viktig at de regulatoriske transport- og samferdselsgrepene kommer på plass som et premiss for videre utvikling generelt og de mange flotte og spennende prosjektene som er utarbeidet. Det gir grunnlag for vekst i boligproduksjonen og genererer viktige arbeidsplasser. Siste fem år har Eidos Eiendomsutvikling AS mer enn doblet inntektene. Selskapet står sterkere i dag enn noen gang tidligere. MER ROBUST I KREVENDE TID SE VIDEO PÅ WEB-VERSJONEN AV ÅRSRAPPORTEN Fjordbyen bygges ut med 940.000 kvadratmeter Næring 800 000 - 500.000 Offentlig Bolig 150.000 På tomtene til Eidos På tomtene til Eidos På tomtene til Eidos 750.000 40.000 Lierstranda har vært et viktig næringsområde i flere tiår. Mange bedrifter skal fortsatt drifte godt og solid på området i veldig mange år framover. Hele Lierstranda kan ikke bygges ut samtidig. Vi skal lykkes med god byutvikling og forsatt gode ramme- betingelser for lager, logistikk og industri. I tillegg skal området bli relevant for flere enn dem som har sitt daglige virke på området. Lier kommune har definert kunst som en bærende kraft i den kommende transformasjonen. Det er en satsing vi gjennom flere år har understøttet. Det har skjedd på ulike måter. I 2024 tok vi et strategisk initiativ og bidro til etablering av atelierfellesskap på Lierstranda. Leietager er Lier kommune. Inn i Terminalen 4 flyttet 16 profesjonelle kunstnere. I tillegg er drammenskunstnerne bak Outlines Galleri, Eric Ness Christiansen og Lavrans Borgen etablert i bygget. Nå skal den satsingen styrkes kreativt, produksjonsmessig og kommersielt. På Lierstranda forvalter vi over halvparten av området som skal transformeres. Forvaltning kommer fortsatt til å være sentralt for oss i Eidos. Samtidig jobber vi nært med Lier kommune og andre grunneiere for å sikre et best mulig regulatorisk og kommersielt grunnlag for å få realistiske og gjennomførbare planer. Fjordbyen skaper store positive ringvirkninger. Og vil påvirke hele regionen og skape en bærekraftig byutvikling med internasjonal interesse. Vi skal jobbe for å lykkes med vårt potensial. Det innebærer på vår hånd realisering av et betydelig antall boliger og mye næringsareal. I sum skal det bli et godt sted for å bo, jobbe og leve.
12 ÅRSRAPPORT 2024 13 ÅRSRAPPORT 2024 Bildetekst: Sykehuset åpner første del 24. august og resten 4. oktober. Helseparken (bak) er under bygging. Områdeplanen viser at Fjordbyen kan bygges ut med 940.000 kvadratmeter for henholdsvis bolig (750.000), næring (150.000) og offentlige bygg (40.000) som skoler og barnehager. Eidos Eiendomsutvikling AS kan bygge over 500.000 kvadratmeter bolig- og nærings bygg på Lierstranda, noe som utgjør rundt 5000 boliger og 80 000 kvadratmeter næringsbygg. Etter overlevert planforslag har Eidos vært en aktiv grunneier i samarbeid med andre og har nær og god dialog med Lier kommune for endelig avklaring av det kommersielle grunnlaget for å kunne realisere fjordbyen.
14 ÅRSRAPPORT 2024 15 ÅRSRAPPORT 2024 BYSTRUKTUR I FJORDBYEN
16 ÅRSRAPPORT 2024 17 ÅRSRAPPORT 2024 Fjordbyen planlegges for 16.000 beboere og like mange arbeidsplasser. Fjordbyen blir kompakt. Den planlegges som nærhetsby med korte avstander til buss og tog. På holdeplassene skal du finne det du trenger i hverdagen. Eidos har tomter over hele området, fra Odden i øst til Gilhus i vest. Utbyggingspotensialet til Eidos er 525 mål bolig- og næringsbygg. På tomtene til Eidos Eiendomsutvikling AS i Fjordbyen, kan det bygges over 5000 boliger og 80.000 kvadratmeter næringsbygg. BYSTRUKTUR I FJORDBYEN Bildetekst: De planlagte byggene i Fjordbyen tilsvarer ni ganger Drammens nye sykehus på Brakerøya. Bygningene skal gi plass til 8000 boliger, skoler, barnehager og andre offentlige bygg og næringslokaler. Næringsbyggene i Fjordbyen vil få samme volum som Drammens nye sykehus og Drammen Helsepark ferdig utbygd. BYGNINGSMASSEN I FJORDBYEN NÆRING OFF. BYGG BOLIGER 200 000 KVM 700 000 KVM 40 000 KVM Bildetekst: Fjordbyen planlegges med kvartalsstruktur, øyer, kanaler, lekeplasser, skoler og barnehager. Fjordbyen Brygge kommer utenfor Terminalen. På Gilhus kommer bystrand. Utenfor Gilhus kommer øyer. De tjener livet i fjorden, skjermer bylivet og naturreservatet på Linnesstranda. Det er forslått at Fjordbyen bygges ut med samtidig oppstart lengst øst (mot sykehuset) og vest (på Gilhus).
18 ÅRSRAPPORT 2024 19 ÅRSRAPPORT 2024 VÅRE EIENDOMMER OG LEIETAGERE
20 ÅRSRAPPORT 2024 21 ÅRSRAPPORT 2024 Lierstranda skal forvandles og utvikles over mange tiår. Dagens virksomhet kan – i stor utstrekning – videreføres i et langt tidsperspektiv. Det er planlagt for samtidig oppstart øst og vest. Rekkefølgen og tidsløpet på byutviklingen blir mer avklart etter vedtatt områdeplan. Eiendom: 15/390 Areal: 220.895 m². Under utvikling: Ferdig utviklet med kanaler gir det 160.000 m² landareal. Avvik: Grøntareal, kanaler og sjø. Leietager/virksomhet: Axess Logistics AS, Norsk Biltransport AS og Bane NOR Eiendom. Området brukes i hovedsak til lagring av nye biler som skal til norske forhandlere. Vårt eierskap er gjennom Gilhusbukta Sjøgrunn AS. Gilhusbukta er nytt land. Det er etablert med rene steinmasser fra Langøya og en rekke bygge- og anleggsprosjekter i Drammen og Oslo. En vertikaldren-metode under utfylling, kombinert med måledata før, under og etter utfylling, sikrer at det nye landet kan bebygges raskt. I dag er det forbelastet med en vekt som tilsvarer planlagt utbyggingsvolum. Utfyllingen skal senere forvandles til tre store øyer. Utenfor kommer små øyer for å sikre en god skjerming og overgang mot naturreservatet litt lengre ut i fjorden. VÅRE EIENDOMMER OG LEIETAGERE Eidos har attraktive tomter fordelt over store deler av området som skal transformeres fra lager, industri og logistikk til en ny, moderne og bærekraftig fjordby. Tomtene er samlet på rudt 550 dekar. Gilhusbukta Eiendom: 15/308 Areal: 8.212 m² (pluss vei 2114 kvm) Bygg: ”Ahlsell-bygget” 2.715 kvm Leietager/virksomhet: Ahlsell Norge AS | Grossistvirksomhet VVS og Elektro – med kontor, lager og butikk med stort utvalg for bedriftsmarkedet. Vårt eierskap på Nøstestranda er gjennom Nøstestranda 4 AS. I løpet av 2025 skal tomta ryddes og klargjøres for Vestre Viken HF. Her kommer en av flere parkeringsplasser for nytt sykehus i Drammen. Nabo-eiendom til Teigen-eiendommene, tett på strandkanten i Terminalbukta. Foreslått regulert til bymessig formål; næring og bolig. Nøstestranda
22 ÅRSRAPPORT 2024 23 ÅRSRAPPORT 2024 Eiendom: 14/261 og 15/384 Areal: 34.197 m² Bygg: Boligrigger for Fjordbyen Innkvartering og prosjektkontor for Drammen Helsepark AS (midlertidige brakkeløsninger) Leietager/virksomhet: Fjordbyen Innkvartering AS har anleggshotell på området. Drammen Helsepark AS har etablert prosjekt- kontor. I tillegg har vi parkering med 450 plasser i egen regi (driftes av Apcoa). Vårt eierskap på Odden er gjennom Lierstranda Vest AS. Deler av tomta skal i 2025 ryddes for parkering for Vestre Viken HF (nytt sykehus i Drammen). Nabo-eiendom til det nye sykehuset, ytterst mot Drammensfjorden. Området er foreslått regulert til bymessig utvikling med næring, service og bolig. Eiendom: 15/287 og 16/72 (festet tomt) Areal: 70.100 kvm Bygg: Terminalen (Posten Bring): 24.012 kvm Murbygg: Kunst og prosjektrom: 3000 kvm Leietager/virksomhet: Posten Bring har stor virksomhet på Terminalen. I Murbygget er det etablert kunstnerfellesskap med 16 kunstnere. I tillegg til Final Outlines Galleri og biltransportselskapet Axess Logistics. Vårt eierskap i Terminalen er gjennom Terminalen 4 Lier AS. Eiendommen ligger i Terminalbukta, fra dagens hovedfartsåre på Lierstranda og ut til sjøkanten. Det er mangesidig virksomhet på området. Posten Bring er i Lierstrandas største bygg. Odden Terminalen Eiendom: 15/381 Areal: 15.951 sjøgrunn Leietager/virksomhet: Her finner du Lier Båtforening og Fjordbyen Seilforening med tilbud til barn og unge. Vårt selskap i Terminalbukta er Terminalbukta Sjøgrunn AS. Eiendommen ligger innerst i Terminalbukta (sjøgrunn). Terminalbukta Eiendom: 15/8, 15/312, 15/314 og 15/335 Areal: 79.040 m² Bygg: Tømmersvingen I: (Norsk Biltransport) 1329 kvm Tømmersvingen II: (Norsk Biltransport) 1500 kvm Leietagere/virksomhet: Axess Logistics AS og Norsk Biltransport AS med transport, ombygging og lagring av nye biler. Tømmersvingen består av flere eiendommer. De ligger i bakkant av Tømmerterminalen, har grenser til Terminalbukta sjøgrunn, Terminalen, Gilhusbukta og hovedfartsåra gjennom Lierstranda. Tømmersvingen
24 ÅRSRAPPORT 2024 25 ÅRSRAPPORT 2024 Eiendom: 15/305 Areal: 126.217 m² (Virkesterminalen har egne bygg på tomta) Leietager/virksomhet: Statkraft Tofte AS som fremleier til Drammensregionens Virkesterminaler AS, men også Axess, Norsk Biltransport, Posten Bring (parkering for ansatte) og entreprenøren Ivar A. Tanum for oppstilling av maskiner og salt- og gruslager. Eierskapet er gjennom selskapet Tømmerterminalen AS. Eiendommen grenser til Drammensfjorden. Strandlinja er lang. I dag huser tomta Norges største og viktigste tømmerterminal. Den har en leiekontrakt som utløper i 2029. Terminalen er planlagt til en øy med kanal i bakkant. Tømmerterminalen Gilhusveien 4 som er naboeiendommen til Store Gilhus gård, overtok Eidos høsten 2020. Det står et bolighus på eiendommen. Det er utleid. Lierstranda 23 eies også av Eidos. Der sto det i sin tid en garasje og uthus. Tomta er litt inneklemt og er utsatt for trafikkstøy, men kan ha flere bruksmuligheter. Den er delvis gruset, kan tilknyttes strøm og vann/avløp og er for utleie. Bolig og utleie
26 ÅRSRAPPORT 2024 27 ÅRSRAPPORT 2024 EIERFORHOLD OG STYRET
28 ÅRSRAPPORT 2024 29 ÅRSRAPPORT 2024 Selskapets styre består av fem medlemmer. Daglig leder i morselskapet er enestyre i alle heleide datterselskaper. Eierforhold og styret Lier kommune 55%, Bane NOR Eiendom 22,5% og Fabritius Gruppen 22,5% Arbeidet med utviklingen av Fjordbyen er, i nært samarbeid med andre, selskapets fremste oppgave. Selskapet skal også engasjere seg i andre prosjekter som vil bidra til å styrke selskapets finansielle posisjon samt å utvikle organisasjonen. Eidos Eiendomsutvikling AS sitt vedtektsfestede formål er å erverve, eie, utvikle fast eiendom, samt å forestå utleie, bortfeste og salg av egne eiendommer. Selskapet kan delta i andre foretak som fremmer eller støtter selskapets øvrige formål. EIERFORHOLD OG STYRET Visjon - Vi skaper fremtidens Fjordby Eidos Eiendomsutvikling AS er organisert som et konsern med morselskap og 13 hel- og deleide datterselskaper. Eidos Eiendomsutvikling AS skal være en lønnsom og nyskapende eiendomsutvikler. Styremedlemmer Eva Hagen Styreleder Anne Charlotte Helleland Styremedlem Frank Øverås Finansdirektør Erik Stensli Nestleder Morten Austesta Styremedlem Bernt Nordby Styremedlem Anders Edbo Adm. direktør
30 ÅRSRAPPORT 2024 31 ÅRSRAPPORT 2024 BÆREKRAFT PÅ ALVOR
32 ÅRSRAPPORT 2024 33 ÅRSRAPPORT 2024 «Sikre bærekraftig vannforvaltning, og tilgang til vann og gode sanitærforhold for alle». For Fjordbyen handler bedre vannkvalitet også om forurensning, hindre avfallsdumping og begrense utslipp av kjemikalier og ubehandlet spillvann. I tillegg skal Fjordbyen bidra til et samfunn med økt gjenvinning og ombruk. «Sikre bærekraftig vannforvaltning, og tilgang til vann og gode sanitærforhold for alle». For Fjordbyen handler bedre vannkvalitet også om forurensning, hindre avfallsdumping og begrense utslipp av kjemikalier og ubehandlet spillvann. I tillegg skal Fjordbyen bidra til et samfunn med økt gjenvinning og ombruk. Visjonen er en klimanøytral Fjordby. Det omfatter mer enn bilkjøring. Fjordbyen blir tilnærmet bilfri. Den blir også kompakt med korte avstander til arbeid, skole, handel og opplevelser. Også innenfor områder som energi, vann og avløp jobbes det med nye løsninger. Høsten 2015 vedtok FN 17 mål for bærekraft. Det er en felles arbeidsplan for hele verden. Hensikten er å utrydde fattigdom, bekjempe ulikhet og stoppe klimaendringene innen 2030. Fjordbyen skal bidra til å gjøre verden bedre. Vi har definert seks av bærekraftmålene som særlig relevante i arbeidet for å lykkes med Fjordbyen. BÆREKRAFT PÅ ALVOR Fjordbyen skal oppfylle FNs mål for bærekraft. Vi ser det i gjennomført miljøopprydding på Brakerøya og Gilhus, naturrestaurering på Gilhus og i forslaget til områdeplanen. «Sikre bærekraftige forbruks- og produksjonsmønstre». Bærekraftig forbruk innebærer blant annet å redusere matsvinn. Mye gjøres i den enkelte husstand, men det handler også om hvordan vi i Fjordbyen har planlagt for å redusere avfalls- mengden, stimulere og tilrettelegge for mer ombruk, håndtere avfall smart og bidra til redusert bruk av fossilt brensel. «Handle umiddelbart for å bekjempe klimaendringene og konsekvensene av dem». Klimaendringer kjenner ingen landegrenser. Lokale løsninger inngår i globale systemer. I Fjordbyen skal vi ha løsninger som kutter utslipp og fanger og lagrer CO2. Vi mener det er viktig å satse på fornybar og ren energi, men også sikre at Fjordbyen kan stå imot effektene av klimaendringer og ikke belaste omgivelsene med nye utslipp. Verdenshavene driver de globale systemene som gjør det mulig for oss å leve på jorda. I vårt forarbeid for planlegging av Fjordbyen, har vi lagt vekt på at Fjordbyen skal ikke bidra til mer havforurensning. Det inkluderer blant annet forurensning som marin forsøpling og utslipp av næringssalter. «Beskytte, gjenopprette og fremme bærekraftig bruk av økosystemer, sikre bærekraftig skogforvaltning, bekjempe ørkenspredning, stanse og reversere landforringelse samt stanse tap av artsmangfold». Du har kanskje ikke sett en nattergal, men du kan ha hørt den. Nattergalen er truet i Norge, men finnes naturlig på Gilhusodden. Fjordbyen planlegges mellom to viktige elveløp for villaks. I tillegg er det etablert naturreservat dypt inne i Drammensfjorden. I planarbeidet for Fjordbyen er dette tungt vektlagt, blant annet gjennom utforming av gange- og transportårer, utbyggelsesgrad, friområder, vannferdsel og skjerming mot viktige naturressurser. «Bevare og bruke havet og de marine ressursene på en måte som fremmer bærekraftig utvikling».
34 ÅRSRAPPORT 2024 35 ÅRSRAPPORT 2024 KUNST PÅ LIERSTRANDA
36 ÅRSRAPPORT 2024 37 ÅRSRAPPORT 2024 Murbygget på Terminalen 4 skiftet innhold i 2024. Bygget har i årtier vært administrasjonssenter for håndtering, lager og logistikk for mye av bilimporten over Drammen Havn. Nå er det et skapende verksted for ny kunst. I det 2000 kvadratmeter store bygget har kunstnere etablert atelier og verksted. I tillegg er det skapt et prosjektrom for byutvikling og kultur og mer kommer. Bak forvandlingen fra administrasjon og bilimport til kunst og byutvikling står Eidos Eiendomsutvikling AS. En ny møteplass for å skape og oppleve kunst vokser nå fram på Lierstranda. Største leietager er Lier kommune med 450 kvadratmeter med atelier og verksted for profesjonelle kunstnere. Eric Ness Christiansen og Lavrans Borgen med Outlines Galleri kommer i tillegg. De har med seg Eilif Armand Evje. Prosjektrommet byr på enkeltkontorer og skreddersøm for gruppearbeid og workshop. Lokalene kan brukes av alle samarbeidspartnerne i stedsutviklingsprosjektet Fjordbyen. På sikt kan det bli aktuelt med utleie også til eksterne. – Innenfor kulturlivet har Terminalen 4 for lengst blitt brukt i innspillsmøter og kreative møter for å lage løsninger for fellesskapet, sier rådgiver Nina Guzman Toft i Lier kommune. Hun samler trådene for kommunens satsing med fellesatelier. Først kom Eric Ness Christiansen og Lavrans Borgen. Så kom nye 16 kunstnere. Terminalen 4 er den nye møteplassen for å skape og oppleve. KUNST PÅ LIERSTRANDA Bildetekst: Rådgiver Nina Guzman Toft i Lier kommune organiserer atelierfellesskapet i Terminalen 4. Murbygget - Terminalen 4 Transformasjon Utvikling Atelier Byutvikling og prosjektrom 16 kunstnere + Outline Felles verksted Lier kommune og Eidos har et langt samarbeid for å løfte kunst i byutvikling Det ble formalisert i 2022 i prosjektet ”Kunst som utviklingskraft i Fjordbyen”. Kunstnerne inntok bygget sommeren 2024. I løpet av 2025 etableres felles verksted for blant annet ramme- og treverksted og et foto og videoverksted. I tillegg starter arbeidet med å prosjektere verksted for store installasjoner og tredimensjonale arbeider. Kunststrategien for Fjordbyen er grunnlaget for etablering av atelierfellesskap, prosjektrom for by- og regionutvikling, Fjordbyen Symposium, utstillinger og familiesøndager på Gilhus, men også for Fjordbyens første permanente kunstverk og Fjordbyen Symposium. You are here (bildet over) er Fjordbyens første permanente kunstverk. Det ble avduket av ordfører Gunn Cecilie Ringdal i september 2021. Kunstneren bak er Milo Laven. Han vant en åpen konkurranse Lier kommune lyste ut. Den Stockholm-bosatte arkitekten og kunstneren jobber i store formater i det offentlige rom. Hans arbeider er som regler interaktive og steds- og kontekstspesifikke. Han er kjent for å arbeide innenfor feltet, arkitektur, installasjon, lys og lyd. Det gjenspeiles i verket You are here på Odden.
38 ÅRSRAPPORT 2024 39 ÅRSRAPPORT 2024 LØSTE PARKERING FOR SYKEHUSET
40 ÅRSRAPPORT 2024 41 ÅRSRAPPORT 2024 Det nye sykehuset for Drammen åpner i andre halvår 2025. Ved årsskiftet 2024/2025 manglet sykehuset flere hundre parkeringsplasser. Eidos har spilt en sentral rolle for å løse sykehusets utfordring. Reguleringsplanen for stiller krav om minimum 1320 parkeringsplasser. Mye var tenkt løst i nytt næringsbygg ved innkjøringen til sykehuset. Der er byggearbeidene ikke startet. Under Drammen Helsepark er det planlagt en 440 meter lang parkeringskjeller. Halvparten er ferdigstilt. Sykehuset som er det aller første som ferdigstilles i Fjordbyen, har to offisielle åpningsdatoer. Den siste er i oktober. Samtidig må sykehuset ha på plass minimumsbestemmelsen om antall parkeringsplasser. Ved inngangen til 2025 manglet flere hundre plasser. 11. februar kom avgjørelsen. Da ga politikerne i Lier tilsagn til tre dispensasjonssaker som alle handlet om midlertidig parkering for nytt sykehus Drammen. Løsningen som Eidos har designet ligger på Lierstranda. Området skal forvandles til en by. Parkerings- plassene skal derfor ikke være varige. Dispensasjonene er gitt på fem år. I tillegg til Eidos stiller også Bane NOR og Drammen Helsepark opp med tomter for å sikre en midlertidig løsning for sykehuset. 300 av plassene ligger på Eidos-tomta Nøstestranda 4. Der har Ahlsell hatt virksomhet i flere år. Ahlsell-bygget skal rives og parkeringsanlegg opparbeides. Også på Odden etableres 300 midlertidige plasser for sykehuset. Styret i Vestre Viken FH vedtok i desember i fjor å bygge eget parkeringshus. Eidos har spilt en sentral rolle for å løse sykehusets utfordring med parkering. LØSTE PARKERING FOR SYKEHUSET Bildetekst: Sykehuset løser parkeringsutfordringen på ulike tomter i Fjordbyen da det åpner.
42 ÅRSRAPPORT 2024 43 ÅRSRAPPORT 2024 FORBELASTNING ‘ TILSVARER UTBYGGING
44 ÅRSRAPPORT 2024 45 ÅRSRAPPORT 2024 I Gilhusbukta er det etablert nytt land på naturens premisser. På toppen er det etablert en steinfylling på fem meter. Steinfyllingen veier like mye som 1800 boenheter. Utfyllingen er på 200.000 kvadratmeter. Senere skal det etableres kanaler. Tilbake blir det tre store øyer på 160.000 kvadratmeter. Det kan 1800 av 8000 boliger i Fjordbyen bygges. Byggestart kan komme raskt etter vedtatte reguleringsplaner. Det skyldes en smart dreneringsmetode under etableringen av det nye landskapet med 20.000 vertikale drensrør fra 30 meter under sjøbunnen. Sammen med forbelastningen med den samme vekten som beregnet vekt på ferdig utbygd område, viser automatiske og kontinuerlige målinger av poretrykket at setningene er fremskyndet med 60 år. Det nye landet er etablert på naturens premisser. Bellona har beskrevet det som Norges største natur-restaureringsprosjekt. Mye forurensning er fjernet. Fra land: • 140.000 tonn sterkt forurensede masser er fjernet og tatt hånd om av NOAH. I tillegg: • 200 tonn olje • 100 tonn tjære • 130 tønner tjære på fat • 13 tonn asbestholdig bygningsmaterialer • 5 tonn ulike løsemidler. Fra sjø: • 20.000 kubikkmeter sterkt forurensede sedimenter er renset på stedet. Restavfall levert til NOAH (2008). • 3.500 kvadratmeter ”oljesjø” med 28 tonn olje og 1657 tonn forurensede bunnsedimenter fjernet og levert spesialmottak (2017). • 30.000 tonn sterkt forurensede sedimenter er fjernet og deportert til spesialmottaket Frevar (2020-2022). • Sjøbunnen er dekket med 30 centimeter tykk ”seng” med finmasser. Her ligger 1,7 millioner tonn stein. Den skal fjernes før byggestart. FORBELASTNING TILSVARER UTBYGGING Bildetekst: 1,7 millioner stein skal fjernes før byggestart. 3,5 millioner tonn kom sjøveien med lekter fra Langøya.
46 ÅRSRAPPORT 2024 47 ÅRSRAPPORT 2024 ØKONOMI OG REGNSKAP
48 ÅRSRAPPORT 2024 49 ÅRSRAPPORT 2024 Konsernets virksomhet er knyttet til administrasjon og drift av selskapets drifts- og eiendomsselskaper tilhørende Lierstranda i Lier kommune. Kjernevirksomheten består av forvaltning av eiendommer, samt arbeid knyttet til utvikling av eiendommer innenfor reguleringsområdet for Fjordbyen. • Skrevet av finansdirektør (CFO) Frank Øverås Fjordbyen Innkvartering AS (se bildene av anlegget på Odden over) driver i tillegg en kommersiell innkvarteringsrigg bestående av 176 rom og egen kantinedrift. Riggen har en sentral beliggenhet som nærmeste nabo til nye Drammen Sykehus, og ligger innenfor området som i fremtiden skal transformeres til en ny Fjordby. Konsernet består i tillegg til Eidos Eiendomsutvikling AS av følgende datterselskap: • Eidos Drift Holding AS • Fjordbyen Infrastruktur AS • Fjordbyen Innkvartering AS • Gilhusbukta Sjøgrunn AS • Lierstranda Vest AS • Nøstestranda AS • Terminalbukta Sjøgrunn AS • Terminalen 4 Lier AS Omsetningen i konsernet økte med TNOK 9 015 fra TNOK 89 920 i 2023 til TNOK 98 935 i 2024. Herav økte leieinntektene med TNOK 7 737 fra TNOK 63 494 til TNOK 71 231 i 2024. Årsresultatet ble i 2024 positivt med TNOK 13 087, mens det i 2023 var negativt med TNOK 60 916. Fjorårets resultat var først og fremst farget av negativ resultatandel fra felleskontrollert virksomhet på TNOK 50 087, samt nedskrivning av finansielle anleggsmidler på TNOK 17 639. Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK 73 410 per 31.12.2024, herav bundne midler med TNOK 676. Konsernets kortsiktige gjeld utgjorde per 31.12.2024 3,3 % av samlet gjeld i konsernet, sammenlignet med 5,6 % per 31.12.2023. Denne reduksjonen skyldes først og fremst en reduksjon i skyldige offentlige avgifter. Konsernets finansielle stilling er god, og per 31.12.2024 kan konsernet nedbetale kortsiktig gjeld ved hjelp av de mest likvide midlene. Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK 645 880, sammenlignet med TNOK 646 683 året før. Egenkapitalandelen per 31.12.2024 var 18,6 %, sammenlignet med 16,6 % per 31.12.2023. Fremtidig utvikling Eidos driver i dag utleie av både bygg og utearealer som i fremtiden skal transformeres fra industri til bystruktur i Fjordbyen. Konsernets eiendommer har sentral beliggenhet til omkringliggende veistruktur og kort vei til Drammen Havn, noe som er en viktig forutsetning for dagens leietakere som i all hovedsak opererer innenfor logistikk. Lierstranda vil være under utvikling og transformasjon over lang tid og det inngår som en naturlig del av Eidos sin strategi å ivareta og utvikle dagens drift frem til tomtearealer eventuelt skal utvikles til annet formål. Utkast til områdeplanen viser at Fjordbyen kan bygges ut med 940.000 kvadratmeter for henholdsvis bolig (750.000), næring (150.000) og offentlige bygg (40.000) som skoler og barnehager. Planforslaget viser også at rundt 5000 boliger kan bygges på eiendommene til Eidos. I tillegg kan Eidos bygge rundt 80.000 kvadratmeter næringsbygg. Som del av midlertidig virksomhet innenfor Lierstranda, så driver Eidos innkvarteringsvirksomhet gjennom Fjordbyen Innkvartering AS og parkeringsutleie. Virksomhetens art og tilholdssted Om årsregnskapet 2024 for konsernet ØKONOMI OG REGNSKAP Tall i NOK 1000 2024 2023 2022 2021 2020 98 935 89 920 72 679 57 808 44 272 54 537 -7 302 16 524 23 033 20 820 41 489 -19 398 6 082 14 766 15 070 16 957 -58 711 -9 336 6 359 10 223 Inntekter EBITDA Driftsresultat Resultat før skatt • Tømmersvingen AS • Tømmersvingen I AS • Tømmersvingen II AS • Tømmersvingen III AS • Tømmerterminalen AS Bildetekst: Lierstranda har i årtier vært viktig for landets bilimport og huser også Norges største tømmerterminal.
50 ÅRSRAPPORT 2024 51 ÅRSRAPPORT 2024 I det store bildet er konsernet i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Konsernet er først og fremst eksponert mot finansiell risiko gjennom ekstern finansiering. Gjeld til kredittinstitusjoner utgjorde per 31.12.2024 totalt TNOK 475 600 for konsernet. Eidos har et bevisst forhold til egen eksponering og finansiell risiko, som styres etter en vedtatt sikringsstrategi. Sikringsstrategien har som formål å gi økt forutsigbarhet knyttet til konsernets finanskostnader og finansiell kapasitet. De er per 31.12.2024 inngått rentesikringskontrakter (MNOK 200) for å redusere konsernets eksponering mot svingninger i rentemarkedet. Eidos eier og forvalter næringsbygg og andre arealer for utleie. I denne sammenheng er konsernet eksponert for konjunktur- svingninger som påvirker leiepriser og priser knyttet til innsatsfaktorer i forvaltning av eiendommene, herunder tjenester og varer ifm vedlikehold, påkostning og oppføring av bygg. Eidos er ikke i nevneverdig grad eksponert for svingninger i valutakurser. Selskapet er eksponert for endringer i rentenivået for den andelen av konsernets gjeld som ligger utenfor omfanget til allerede inngåtte rentesikringskontrakter. Videre kan endringer i rentenivået også påvirke investeringsmulighetene i fremtidige perioder. Risikoen for tap på fordringer er vurdert som lav for konsernet samlet. Eidos har hittil ikke hatt vesentlige tap på fordringer. Brutto kreditteksponering på balansedagen utgjør totalt TNOK 5 470 for konsernet i 2024. De opplistede tallene for selskapet er eksklusiv fordringer på konsernselskaper. Det er ikke inngått avtaler om motregning eller andre finansielle instrumenter som reduserer kredittrisikoen. Leie faktureres ved starten av leieperioden, noe som er med på å redusere kredittrisikoen. Eidos vurderer likviditeten i selskapet og konsernet som god. Ved kredittsalg, så praktiseres det delvis forskuddsbetalinger og det gjøres løpende vurderinger for å redusere reell kredittid og styrke likviditeten. Årsresultatet for Eidos Eiendomsutvikling AS i 2024 endte på TNOK 17 330. Overskuddet avsettes til annen egenkapital. Finansiell risiko Overordnet målsetting og strategi Markedsrisiko Kredittrisiko Likviditetsrisiko Resultatdisponering
52 ÅRSRAPPORT 2024 53 ÅRSRAPPORT 2024
54 ÅRSRAPPORT 2024 55 ÅRSRAPPORT 2024 28 MILLIARDER I VERDISKAPNING
56 ÅRSRAPPORT 2024 57 ÅRSRAPPORT 2024 Menon Economics-analysen er utført på oppdrag for Eidos. Den viser store ringvirkninger. Også skatteinntektene til Lier kommune er beregnet. Analysen er utført høsten 2024. Verdiskapning er i rapporten oppgitt i 2024-kroner. Menon er et av landets ledende kompetansemiljøer og har siden 1996 levert analyser og rådgivning til oppdragsgivere fra næringsliv, organisasjoner og offentlige myndigheter. Fire hovedtall i Menon-analysen er: • 23.100 årsverk skal utføres for å bygge veiene, parkanleggene og bygningene i Fjordbyen, som skal bli bosted for 16.000 beboere og ha like mange arbeidsplasser. • 28 milliarder kroner er beregnet verdiskapning. Det er definert som lønnskostnader og driftsoverskudd for bedriftene som engasjeres i utbyggingen, altså ikke kostnadene av å bygge Fjordbyen – men overskuddene (det økonomiske resultatet) som skapes gjennom oppdragene som skal utføres av entreprenører, underleverandører og andre bedrifter og oppdragstakere som skal bygge veier, bygg og anlegg. • 510 millioner kroner i årlige skatteinntekter til Lier kommune fra de nye beboerne i Fjordbyen. Forutsettes at de nye innbyggerne har omtrent samme alderssammensetning og yrkesdeltakelse som dagens innbyggere i Lier kommune. Det fordrer utbygging av skoler og barnehager sammen med boliger for å skape attraktivitet også for innbyggere som er tidlig i yrkeskarrieren. • 1,2 milliarder kroner i økte frie inntekter, forutsatt at beboerne i Fjordbyen har en sammensetning og yrkesdeltakelse som andre i Lier kommune i dag. Frie inntekter speiler i stor grad alderssammensetning. Verdiskapningseffektene er i analysen fordelt ned på kommunenivå. Effekten vil være størst i østlandsfylkene. Det henger i stor grad sammen med hvor bygge- og anleggsbedriftene hører hjemme og hvilke markedsandeler de har. Størst effekt i utbyggings- fasen har Oslo som vil få en verdiskapningseffekt på ni milliarder kroner. Det henger sammen med markedsandelen Oslo-bedriftene har i prosjekter på Østlandet. Bedriftene i Buskerud vil sitte tilbake med 2,8 milliarder kroner under utbyggingen, viser rapporten. Menon har beregnet ringvirkningene av Fjordbyen-utbyggingen 28 MILLIARDER I VERDISKAPNING
58 ÅRSRAPPORT 2024 59 ÅRSRAPPORT 2024 Ilebergveien 3, 3011 Drammen www.eidos.no Design: a-å.no Illustrasjoner: LINK Arkitektur
RkJQdWJsaXNoZXIy NTY0MDg=